17 Серпня 2020р.
Нові правила оренди землі –проблеми старі – для Agri-Gator News

16 січня набув чинності  Закон № 340-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно протидії рейдерству”. Деякі положення Закону, зокрема щодо продовження договору оренди землі, набувають чинності 15 липня 2020 року.   Керуючий партнер  юридичної фірми  PROPERTY Василь Рущак розібрав “по кісточках” положення Закону, та розповів  Agri-gator як уникнути можливих проблем українським аграріям
З 15 липня поточного року набирають чинності деякі положення Законом  №340-IX (так званий “Антирейдерський” закон), в тому числі щодо оренди землі. Слід зауважити, що сьогодні існує певна правова невизначеність стосовно процедури автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки. За інформацією керуючого партнера ЮФ “PROPERTY” Василя Рущака,  чинним законодавством визначаються дві процедури поновлення договорів оренди земельних ділянок:
– переважне право на поновлення договору. Орендар не пізніше одного місяця до закінчення строку дії договору, якщо інше не передбачено договором, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити строк дії такого договору (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»);
– «автоматичне поновлення» – у разі якщо орендар, після спливу строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати за таке користування орендну плату, а орендодавець, у свою чергу, впродовж місяця після спливу строку договору, не висловив своїх заперечень щодо такого землекористування, надіславши відповідного листа-повідомлення, то договір оренди вважається автоматично поновленим на тих же умовах і той самий строк, які були вказані у договорі оренди (ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
На думку експерта, проблематика застосування вказаних частин 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» полягає в тому, судові органи не можуть дійти до одного рішення.

“Одні судові органи вважають, що для автоматичного поновлення договору оренди (ч. 6-8 вказаної статті) необхідно направити лист-повідомлення передбаченого ч. 1-5 цієї ж статті. Інші притримуються більш логічного застосування, та вважають, що це окрема процедура поновлення договору оренди, яка не потребує з боку орендаря жодних додаткових звернень до закінчення строку дії договору” – розповідає Василь Рущак.

Також, невизначеним залишається те, у якій формі мають висловлювати свої заперечення органи державної влади та місцевого самоврядування: у формі відповідного рішення чи простим листом-повідомленням. За новими правилами, певні моменти врегульовуються. Зокрема, чітко розділено два правових механізми:
1. пролонгація (автоматичне поновлення) договорів оренди землі (ст. 126-1 Земельного кодексу України);
2. переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем, який належним чином виконував умови такого договору (ст.. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
Як інформує фахівець,  для автоматичної пролонгації договору оренди необхідно дотриматись таких умов:
• наявність у договорі умови про його поновлення після закінчення строку, на який він укладений;
• неподання стороною договору, не менш як за місяць до дати закінчення дії договору, заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору. “Нові правила, в частині пролонгації, стосуються також договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови” – зазначає Василь Рущак.
Переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки має орендар, за наступних умов:
• орендар належним чином виконував та не порушував умови договору оренди;
• орендар у строк встановлений договором, але не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору, повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом.
• до листа-повідомлення орендар додав проект договору, який може містити інші умови.

Орендодавець зобов’язаний в місячний строк розглянути та перевірити проєкт договору на відповідність вимогам закону, та узгоджує істотні умови договору. У разі оренди земель державної та комунальної власності, укладення договору відбувається за рішенням відповідного органу.
“Окрім цього, важливим  є те, що  згоду про поновлення договору чи заперечення орендодавця в укладенні нового договору, останній направляє лист-повідомлення орендарю. У випадку з органом державної влади та місцевого самоврядування орендарю направляється рішення відповідного органу” – повідомляє юридичний експерт.
“Наголошую, що при укладення нових або зміни існуючих договорів оренди, після набрання чинності «антирейдерського закону», умови договору повинні відповідати вимогам цього Закону. Відповідно, положень ст. 126-1 ЗКУ (щодо поновлення договору оренди) не застосовується до уже укладених договорів. Таким чином, залишається невизначеність у застосуванні судами частини 6 ст. ЗУ «Про оренду землі), якої з 15.07.2020 не буде” – підсумував Василь Рущак.

Автор
публікації
РУЩАК ВАСИЛЬ КЕРУЮЧИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТ
Нові правила оренди землі –проблеми старі - для Agri-Gator News
Читайте також
Залишилися запитання чи пропозиції?
Напишіть нам
Запис на зустріч
до юриста
Номер телефону*
Коротко опишіть ваше питання/проблему*

Дякуємо за заявку

Политика конфиденциальности

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Et quod, aut eligendi consequatur iste, eveniet dolorem aperiam cupiditate ad optio fuga neque omnis hic totamvoluptatem repellat deleniti, voluptas dignissimos.